AQUISIÇÃO DE PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
01. Segundo o Código Civil (CC), em seu artigo 79, “são bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente”, como edificações, construções, vegetação (permanente), plantações etc. “Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário e à sua custa, até que se prove o contrário” (CC, art. 1.253)
02. Em nossa tradição cartorial, os bens imóveis são sujeitos a registro, sendo imprescindível para sua transmissão entre vivos “o registro do título translativo no Registro de Imóveis” (CC, art. 1.245). Isso quer dizer que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel” (CC, art. 1.245, § 1º).
03. “Título translatício”, a seu turno, é o contrato ou ato que carrega a obrigação de “passar” a propriedade de um sujeito a outro, como um contrato de compra e venda ou uma escritura pública de doação, por exemplo.
04. É por isso que, usualmente, ao realizar negócios que impliquem a mudança da propriedade de bens imóveis, recorre-se a dois tipos de cartórios diferentes: um para escriturar o negócio ou ato
que originará a transmissão do bem; outro que será responsável pela guarda da matrícula do imóvel, onde será registrada a transmissão.
05. A esta última serventia dá-se o nome de “Registro de Imóveis” e cada bem imóvel é vinculado a um cartório desse tipo. As dezenas de atribuições desses cartórios são apontadas pela Lei de Registros Públicos (art. 167 da lei 6.015/73) e lá é que são feitos “o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, ‘inter vivos’ ou ‘mortis causa’ quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade” (art. 172).
06. A transmissão pelo registro do título, contudo, apesar de ser a mais comum no dia a dia, não é a única forma de aquisição de propriedade imobiliária. Ladeiam-na a usucapião e a acessão, porém, diferentemente da primeira, essas duas não tem origem na passagem da coisa de uma pessoa (viva) para a outra.
07. A usucapião é a chamada “prescrição aquisitiva”, que ocorre quando alguém usa de uma coisa, como se dono fosse, nos prazos e condições previstos em lei, adquirindo sua propriedade a partir do cumprimento de determinados requisitos.
08. Diferentemente de uma transmissão por registro do título, a usucapião é forma de aquisição originária, ou seja, ela rompe com a
anterior cadeia dominial do bem e inicia uma nova. Após a reunião das condições para a usucapião, pode ser solicitado seu reconhecimento judicial ou extrajudicialmente, mediante procedimento específico no qual se comprovará sua ocorrência.
09. A terceira forma de aquisição de propriedade imobiliária é a acessão, que pode se dar por formação de ilhas, por aluvião, por avulsão, por abandono de álveo ou por plantações ou por construções (CC, art. 1.248), sendo apenas essas últimas mais frequentes em nossa realidade predominantemente urbana.
10. Diz a lei que quem semeia, planta ou constrói em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes, pagando-lhes o valor, além de responder por perdas e danos em caso de má-fé (CC, art. 1.254).
11. A situação “inversa” – plantar, semear ou edificar em terreno alheio – gera, em regra, a perda das sementes, plantas e construções em favor do proprietário do terreno (CC, art. 1.255), excetuado o caso de a construção ou plantação ser muito mais valiosa do que o solo e quem plantou ou construiu estar de boa-fé, caso em que poderá adquirir a propriedade do terreno mediante indenização fixada judicialmente.
12. Outra hipótese é a de construção feita parcialmente em solo próprio invadir solo alheio em proporção não superior à vigésima
parte deste. Se o construtor estiver de boa-fé e a edificação for mais valiosa do que o terreno, adquirirá ele a propriedade da parte do solo invadida, devendo indenizar o valor da área perdida e a desvalorização da área remanescente. Se estiver de má-fé e não puder ser demolida a construção, pagará o décuplo em perdas e danos (CC, art. 1.258).
13. Por fim, “se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a vigésima parte deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu, pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro” (CC, art. 1.259).