CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL
O contrato de arrendamento rural se encontra tipificado no art. 3º do Decreto nº 59.566/66, que o conceitua como sendo “o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e ou facilidades, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante, certa retribuição ou aluguel , observados os limites percentuais da Lei”.
O objeto do referido contrato são imóveis rurais e sua finalidade é a utilização temporária da terra para implementação de atividade agrícola ou pecuária, em conformidade com os artigos 92 a 94 do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64).
Nosso sistema legal privilegiou a informalidade do contrato de arrendamento rural, admitindo que seja estabelecido de forma expressa ou tácita, pactuado entre o proprietário e os que nela exercem atividade agrícola ou pecuária (art. 92 do Estatuto da Terra), e, ainda, de forma escrita ou verbal (art. 11 do Decreto nº 59.666/66).
O contrato de arrendamento é um ato jurídico bilateral e consensual, composto por duas partes, chamados de arrendador e arrendatário, denominação objetivamente explicada pelo §2º do art. 3º do Decreto nº 59.566/66, in verbis: “Chama-se Arrendador o que cede o imóvel rural ou o aluga; e Arrendatário a pessoa ou conjunto familiar, representado pelo seu chefe que o recebe ou toma por aluguel.”
O art. 41 do Decreto nº 59.566/66, trata das obrigações do arrendatário, dentre elas estão:
· O pagamento pontualmente o preço do arrendamento, pelo modo, nos prazos e locais ajustados, sob pena de inadimplemento e mora;
· a usar o imóvel rural, conforme o convencionado, ou presumido, e a tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, não podendo mudar sua destinação contratual
· a levar ao conhecimento do arrendador, imediatamente, qualquer ameaça ou ato de turbação ou esbulho que, contra a sua posse vier a sofrer, e ainda, de qualquer fato do qual resulte a necessidade da execução de obras e reparos indispensáveis à garantia do uso do imóvel rural;
· a fazer no imóvel, durante a vigência do contrato, as benfeitorias úteis e necessárias, salvo convenção em contrário;
· a devolver o imóvel, ao término do contrato, tal como o recebeu com seus acessórios; salvo as deteriorações naturais ao uso regular. O arrendatário será responsável por qualquer prejuízo resultante do uso predatório, culposo ou doloso, quer em relação à área cultivada, quer em relação às benfeitorias, equipamentos, máquinas, instrumentos de trabalho e quaisquer outros bens a ele cedidos pelo arrendador.
Quanto ao prazo, o art. 95 do Estatuto da Terra, preleciona que “os prazos de arrendamento terminarão sempre depois de ultimada a colheita”, podendo ser prorrogado, nas mesmas condições até sua finalização, no caso de retardamento da colheita por motivo de força maior.
Quanto à duração, o artigo 95, II, da Lei 4.504/64 e art. 21 do Decreto nº 59.566/66, preveem que se não houver fixação de prazo este será de três anos, observada a regra do parágrafo anterior, ou seja, a ultimação da colheita, sendo lícita a prorrogação do contrato, caso convencionado pelas partes.
Além disso, o art. 13, alínea “b” do inciso XI, Decreto 59.566/66, fixou outros prazos mínimos para os contratos de arrendamento rural, considerando o tipo de atividade a ser desenvolvida.
Aludido artigo estipulou o prazo mínimo de três anos para arrendamento rural em que ocorra a exploração de lavoura temporária ou de pecuária de pequeno porte; de cinco anos para arrendamento em que tenha por finalidade a exploração de lavouras permanentes ou pecuária de grande porte; e, de sete anos para a exploração de atividade florestal.
Destaca-se que, conforme bem salientado por Silvia e Oswaldo Opitz1, em qualquer das hipóteses, o arrendatário ou parceiro-agricultor possui direito a continuar no imóvel ocupado até a ultimação das colheitas (Decreto nº 59.566/66, arts. 21, §1º, e 28), isto é, o contrato não se encerra na pendência de colheita.
Outro ponto importante sobre o contrato de arrendamento é sobre sua remuneração, pois ao contrário do contrato de locação de imóveis urbanos, que não encontra limitação de valor, esta espécie de instrumento contratual tem limites previstos em lei, em razão da função social e da boa-fé.
Sendo assim, o art. 95, inciso XII, da Lei nº 4.504/64, com a redação que lhe deu a Lei n°11.443/2007, estabelece o limite de 15% (quinze por cento) sobre o valor cadastral do imóvel, o qual é atribuído pelo proprietário do imóvel, mediante declaração do INCRA.
O percentual em questão pode chegar a 30% (trinta por cento), quando o arrendamento for parcial e recair apenas em glebas selecionadas para fins de exploração intensiva de alta rentabilidade.
O aluguel é pago anualmente, conforme art. 16 do Decreto 59.566/66, e em regra, deve ser pago em dinheiro (no art. 13, III, do mesmo Decreto). O mesmo dispositivo permite que o pagamento seja feito com
produtos de valor equivalente, ou seja, o preço deve ser sempre estabelecido em dinheiro, mas é admitido pagar em produtos.
O contrato de arrendamento rural é uma excelente oportunidade para proprietários de imóveis rurais, levando em consideração que é um negócio de baixo risco. Eventual perda da colheita, por exemplo, não eximirá o arrendatário do preço ajustado. Já no contrato de parceria (espécie de contrato rural) existe um vínculo entre os parceiros que implica comunhão de riscos.
Autora: Carlene Barbosa Ferreira, OAB/MT 23.117