CONTRATOS ÁGRARIOS: DA IMPOSSIBILIDADE DE RENÚNCIA AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS
CONTRATOS ÁGRARIOS: DA IMPOSSIBILIDADE DE RENÚNCIA AO DIREITO DE INDENIZAÇÃO POR BENFEITORIAS ÚTEIS E NECESSÁRIAS
Os contratos de direito agrário são regidos tanto por elementos de direito privado como por normas de caráter público e social, e, por isso, são irrenunciáveis, pois tem como finalidade proteger àqueles que trabalham para tornar a terra produtiva e contribuir com a efetiva função social da propriedade.
Nesse sentido, tanto a Lei 4.504/64, que regulamenta o Estatuto da Terra, quanto a Lei n. 4.947/1966 e o Decreto 59.566/1966 dão ênfase ao princípio fundamental da irrenunciabilidade de cláusulas obrigatórias nos contratos agrários, com a finalidade de proteger e dar segurança às relações rurais.
Diante disso, a norma estabelece a proibição de renúncia, no arrendamento rural ou no contrato de parceria, de direitos ou vantagens estabelecidas em leis ou regulamentos (nos termos dos artigos 13, I, do Decreto nº 59.566/1966 e 13, IV, da Lei n. 4.947/1966).
O Decreto n. 59.566/66, prevê as cláusulas obrigatórias nos contratos agrários, consoante artigos a seguir:
Art 13. Nos contratos agrários, qualquer que seja a sua forma, contarão obrigatoriamente, clausulas que assegurem a conservação dos recursos naturais e a proteção social e econômica dos arrendatários e dos parceiros-outorgados a saber (Art. 13, incisos III e V da Lei nº 4.947-66);
I - Proibição de renúncia dos direitos ou vantagens estabelecidas em Leis ou Regulamentos, por parte dos arrendatários e parceiros-outorgados (art.13, inciso IV da Lei número 4.947-66);
(...)
VI - Direito e formas de indenização quanto às benfeitorias realizadas, ajustadas no contrato de arrendamento; e, direitos e obrigações quanto às benfeitorias realizadas, com consentimento do parceiro-outorgante, e quanto aos danos substanciais causados pelo parceiro-outorgado por práticas predatórias na área de exploração ou nas benfeitorias, instalações e equipamentos especiais, veículos, máquinas, implementos ou ferramentas a ele cedidos (art. 95, inciso XI, letra " c " e art.96, inciso V, letra " e " do Estatuto da Terra);
Art 25. O arrendatário, no término do contrato, terá direito a indenização das benfeitorias necessárias e úteis. Quanto às voluptuárias, somente será indenizado se sua construção for expressamente autorizada pelo arrendador (art. 95, VIII, do Estatuto da Terra e 516 do Cód. Civil).
§ 1º Enquanto o arrendatário não for indenizado das benfeitorias necessárias e úteis, poderá reter o imóvel em seu poder, no uso e gozo das vantagens por ele oferecidas, nos termos do contrato de arrendamento (arts. 95, VIII do Estatuto da Terra e 516 do Código Civil).
§ 2º Quando as benfeitorias necessárias ou úteis forem feitas às expensas do arrendador dando lugar a aumento nos rendimentos da gleba, terá ele direito a uma elevação proporcional da renda, e não serão indenizáveis ao fim do contrato, salvo estipulação em contrário.
Assim, verifica-se que a lei estabelece claramente que o contrato agrário deve conter cláusulas acerca das benfeitorias, havendo previsão legal no que toca ao direito à sua indenização. Desta forma, pode se dizer que nos contratos agrários, é proibida a cláusula de renúncia à indenização pelas benfeitorias necessárias e úteis.
Nesse sentido, a jurisprudência:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATOS AGRÁRIOS. ARRENDAMENTO RURAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO, AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO E AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM MEDIDA DE DESPEJO. CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL PARCIAL. PREÇO DO ARRENDAMENTO. Tratando-se de arrendamento parcial com um ou mais arrendatários, possível a fixação da remuneração em valor superior a 15% do valor cadastral do imóvel, até o limite de 30% (Inteligência do art. 17, § 2º do Decreto n. 59.566/66 e art. 95, XII da Lei n. 4.504/64). No caso, a fixação da remuneração equivale a 23% do valor cadastral do imóvel litigioso, motivo pelo qual lícito o valor estipulado. DIREITO À INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS REALIZADAS. O Estatuto da Terra indica determinadas condições que obrigatoriamente devem constar nos contratos de arrendamento, as quais inclusive não podem ser objeto de renúncia. Deve ser considerada nula eventual estipulação de cláusula de renúncia à indenização de benfeitorias úteis ou necessárias realizadas pelo arrendatário. No caso, o apelante comprovou suficientemente a realização de benfeitorias envolvendo instalação de rede elétrica e terraplanagem. (TJ-RS - AC: 70073930455 RS, Relator: Marco Antonio Angelo, Data de Julgamento: 26/04/2018, Décima Nona Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 03/05/2018)
Desse modo, ainda que o contrato de arrendamento ou parceria rural contenha cláusula de renúncia ao direito das benfeitorias realizadas, tem-se que a parte prejudicada pode buscar junto ao Poder Judiciário a revisão e afastamento de tal previsão, tendo em vista ser nula de pleno direito.
Autora: Carlene Barbosa Ferreira