Elementos Fundamentais para a Celebração de Contrato de Locação de Imóvel Residencial
Elementos Fundamentais para a Celebração de Contrato de Locação de Imóvel Residencial
Os contratos de locação de imóveis urbanos são regulados pela chamada Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), alterada pela edição da Lei nº 12.112/09, sem prejuízo de aplicação subsidiária de normas contidas nos códigos Civil e de Processo Civil.
A princípio, pontuamos que a Lei do Inquilinato dispõe logo em seu artigo primeiro que trata acerca dos contratos de locação de imóveis urbanos, excluindo de seu âmbito normativo os arrendamentos rurais, regidos pelo Estatuto da Terra (Lei n° 4.504/64).
Importante salientar que o contrato possui uma conceituação clássica extraída do art. 1.321 do Código Civil Italiano, no sentido de que “o contrato é o acordo de duas ou mais partes para constituir, regular ou extinguir entre elas uma relação jurídica de caráter patrimonial”.
Neste sentido, ao falar sobre a locação de imóvel urbano, as partes devem estabelecer contratualmente as condições daquela cessão onerosa, ou seja, definir prazos, preço, parâmetros de reajuste, obrigações do locador e do locatário, forma de pagamento, data de vencimento, encargos incidentes sobre o objeto da locação, entre tantas outras condições que podem ser avençadas.
Todavia, a despeito do conceito de que o contrato “faz lei entre as partes”, derivada do princípio da “pacta sunt servanda”, estas disposições possuem limitações derivadas da lei, conforme disposto no artigo 421 do Código Civil Brasileiro, que prevê:
Art. 421. A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.
Parágrafo único. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual.
Da redação do referido dispositivo, denota-se que a regra geral é pela liberdade dos privados negociarem da forma que melhor lhes convier, aplicando-se em caráter de exceção as limitações de ordem legal.
A respeito, o ilustre jurista Carlos Roberto Gonçalves discorre acerca das limitações do direito de contratar e suas condições de validade: “Os requisitos ou condições de validade dos contratos são de duas espécies: a) de ordem geral, comum a todos os atos e negócios jurídicos, como a capacidade do agente, o objeto lícito, possível, determinado ou determinável, e a forma prescrita ou não proibida em lei (CC, art. 104); b) de ordem especial, específico dos contratos: o consentimento recíproco ou o acordo de vontades.” (GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro: Contratos e Atos Unilaterais. 14ª edição. São Paulo: Saraiva, 2017., p. 33).
Adentrando a especificidade da locação, matéria de interesse do presente artigo, importante destacar algumas limitações de ordem negocial previstas pelo legislador. Segundo o art. 565 do CC/02:
“Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.
Em relação à locação de imóvel urbano, regida pela Lei do Inquilinato, convém mencionar que é vedado ao locador exigir duas ou mais garantias locatícias, o que significa que as partes devem optar pela fiança, seguro fiança locatícia, caução ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento (modalidades elencadas nos incisos do art. 37 da Lei do Inquilinato), jamais podendo cumular duas modalidades sob pena de onerosidade excessiva (vedação prevista no parágrafo único do mesmo artigo 37 da Lei do Inquilinato).
Caso as partes optem pela modalidade de caução em dinheiro, o valor da garantia não poderá exceder a quantia correspondente a 3 (três) meses de aluguel (parágrafo 2º do art. 38 da Lei nº 8.245/91).
Também é vedado ao locador exigir o pagamento antecipado do aluguel (art. 20 da Lei nº 8.245/91), salvo quando não apresentada qualquer modalidade de garantia contratual ou na locação por temporada, cujo prazo máximo de vigência é de 90 dias.
Os contratos podem estipular o prazo de vigência da locação, fixando textualmente seus termos inicial e final, todavia, findo o prazo, e permanecendo o locatário na posse do imóvel por mais de 30 dias, presumir–se–á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.
Outra obrigação prevista na legislação diz respeito à restituição do imóvel nas mesmas condições em que recebido, salvo desgastes decorrentes do uso normal, ou seja, o Locatário se responsabiliza pela conservação e manutenção do objeto da locação.
Para o cumprimento desta obrigação, prevista no inciso III do artigo 23 da Lei nº 8.245/91, em geral utiliza-se da elaboração de um termo de vistoria prévia, documento que deve ser anexo e parte integrante do contrato, no qual serão descritos minuciosamente os itens componentes do imóvel, bem como seu estado de conservação. Ao fim da relação locatícia, compete ao locador promover uma vistoria final, acompanhada pelo locatário, quando será averiguado o estado de devolução.
Embora o laudo de vistoria não seja item essencial exigido pela Lei do Inquilinato, é instrumento fundamental para proteção dos direitos de locador e locatário, uma vez que estabelece os parâmetros que deverão ser seguidos para posterior exigência da obrigação de restituição nas mesmas condições em que cedido.
Por fim, destaco a previsão contida nos artigos 27 e seguintes da Lei nº 8.245/91, que trata do direito de preferência ao locatário para aquisição do imóvel objeto da locação.
O locatário possui direito a cobrir eventual proposta de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, nas mesmas condições recebidas pelo proprietário, sendo dever do locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
A referida notificação deve indicar todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Por sua vez, o direito de preferência caducará caso o locatário não se manifeste no prazo de 30 dias acerca da proposta encaminhada.
Desta forma, concluímos que, embora o presente artigo não tenha a pretensão de esgotar o tema acerca da locação de imóveis urbanos, a legislação estipula condições mínimas que devem ser observadas para promover o equilíbrio entre os contratantes.
Importante salientar que em geral locadores e locatários, embora tenham interesse comum na pactuação do contrato, possuem interesses antagônicos em relação a preços, garantias e obrigações, razão pela qual se faz necessária a supervisão técnica de um profissional devidamente habilitado a fim de fazer valer os direitos e deveres de cada uma das partes de forma justa e equânime.
Autor: Dr. Heleno de Figueiredo da Costa Marques.