OS EFEITOS DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA, A SÚMULA 239 DO STJ E O DIREITO À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
A promessa de compra e venda é uma espécie de contrato em que uma parte, chamada de promitente (ou compromitente) vendedor se compromete a vender um bem imóvel a outra, chamada de promitente (ou compromissária) compradora, sendo regulado pelos art. 1.225, 1417 e 1418, do Código Civil.
Nesse instrumento, que pode ser público e particular, são estabelecidos o preço, condições e modo de pagamento, bem como outras avenças à vontade das partes, como a cláusula de arrependimento, que permite ao promitente vendedor ou comprador a desistirem do negócio jurídico que seria firmado em definitivo.
Nos contratos preliminares sobre compra e venda de bens imóveis que não estiver estipulado a referida cláusula, o promitente comprador poderá constituir em seu favor o direito real à aquisição do imóvel, por meio do registro do referido instrumento no Cartório competente, conforme determina o art. 1.417 do CC, deixando de ser o chamado “contrato de gaveta” para se tornar um compromisso de conhecimento público, gravado na escritura do imóvel em questão.
A constituição desse direito real permite que o negócio jurídico firmado entre as partes gere efeitos oponíveis a terceiros, ou seja, aquele terceiro que, mesmo de boa- fé, assume um compromisso com o então proprietário do imóvel objeto de contrato promessa de compra e venda registrado, não terá qualquer direito sobre o referido imóvel.
Assim, é possível ao promitente comprador exigir do promitente vendedor, ou a terceiro a quem o mesmo tenha cedido direitos, a assinatura da escritura definitiva do instrumento de compra e venda. Caso o promitente vendedor se negue a fazê-lo, poderá ser exigido por meio de ação de adjudicação compulsória do imóvel, devendo o compromissário fazer prova do adimplemento das suas obrigações contratuais perante o juízo, vide art. 1.418 do CC:
“Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”
A ação de adjudicação compulsória é o remédio processual criado pelo legislador a fim de possibilitar que o credor de uma obrigação de fazer, consubstanciada na transferência de propriedade de bem imóvel, possa satisfazer seu direito sobre o bem, por meio da emissão de carta de adjudicação assinada pelo juízo, que substituirá a lavratura da escritura definitiva, ou seja, substituirá a atuação do devedor da obrigação, por isso sua natureza compulsória.
Ocorre que o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula nº 239, reconheceu que o direito à adjudicação compulsória de imóvel não está condicionada ao registro do instrumento de promessa de compra e venda, senão vejamos:
“SÚMULA 239/STJ – O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”
Diante disso, mesmo aquele promitente comprador que não tenha registrado o contrato de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento, ainda que sem constituir direito real sobre o bem, mas, sim, direito pessoal frente ao vendedor, poderá ingressar com uma ação de adjudicação compulsória, conforme aval dado pelo Superior Tribunal de Justiça.
Importante ressaltar que os efeitos deste contrato não registrado se limitam às partes, chamado efeito inter partes. Isso significa que, ao contrário do compromisso registrado, o instrumento de promessa de compra e venda sem registro não afastará, por exemplo, a constituição de penhora por terceiros sobre o bem que ainda se busca adjudicar, até mesmo durante o curso do processo já instaurado.
Conclui- se, pois, que, ainda que o STJ garanta ao compromissário o direito a adjudicação do imóvel, independente de registro do título, tem- se que, por este bem estar vulnerável a ação de terceiros de boa- fé, o melhor caminho a se escolher é registrar o instrumento preliminar para que o bem fique imune aos interesses de terceiros, credores do promitente vendedor.
Autora: Luiza Vital de Freitas – Estagiária