TRIBUTAÇÃO DO GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS POR PESSOA FÍSICA
Incide Imposto de Renda quando pessoa física aliena imóvel por um preço superior àquele pelo qual o adquiriu.
Isso porque a Lei 7.713/1988 afirma integrar “o rendimento bruto, como ganho de capital, o resultado da soma dos ganhos auferidos no mês, decorrentes de alienação de bens ou direitos de qualquer natureza, considerando-se como ganho a diferença positiva entre o valor de transmissão do bem ou direito e o respectivo custo de aquisição corrigido monetariamente”.
Nesse sentido, ainda que comumente sejam os negócios de compra e venda que geram o chamado “lucro imobiliário”, definitivamente não são os únicos aptos a fazê-lo.
Para efeito da verificação do ganho de capital “serão consideradas as operações que importem alienação, a qualquer título, de bens ou direitos ou cessão ou promessa de cessão de direitos à sua aquisição, tais como as realizadas por compra e venda, permuta, adjudicação, desapropriação, dação em pagamento, doação, procuração em causa própria, promessa de compra e venda, cessão de direitos ou promessa de cessão de direitos e contratos afins”.
O ganho de capital imobiliário, então, é base de cálculo de imposto sobre a renda da pessoa física, recebendo tratamento especial da nossa legislação quando oriundo da alienação de imóvel rural.
A Lei Federal 9.393/96 estabelece ser imóvel rural “a área contínua, formada de uma ou mais parcelas de terras, localizada na zona rural do município” (art. 1, § 2º). Fazendas, chácaras etc, situadas fora dos limites da zona urbana dos municípios serão reconhecidas como imóveis rurais para efeito da tributação, portanto.
Diferentemente do que ocorre com os imóveis urbanos, nos imóveis rurais o custo de aquisição e o valor da venda não necessariamente serão coincidentes com os valores declarados nas escrituras dos negócios. A lei impõe considerar apenas o valor da terra nua (VTN) na apuração do ganho de capital, ou seja, o valor do imóvel, excluídos os valores concernentes a construções, instalações e benfeitorias; culturas permanentes e temporárias; pastagens cultivadas e melhoradas e; florestas plantadas. Nesse sentido o art. 19 da Lei 9.393/96:
Art. 19. A partir do dia 1º de janeiro de 1997, para fins de apuração de ganho de capital, nos termos da legislação do imposto de renda, considera-se custo de aquisição e valor da venda do imóvel rural o VTN declarado, na forma do art. 8º, observado o disposto no art. 14, respectivamente, nos anos da ocorrência de sua aquisição e de sua alienação.
Parágrafo único. Na apuração de ganho de capital correspondente a imóvel rural adquirido anteriormente à data a que se refere este artigo, será considerado custo de aquisição o valor constante da escritura pública, observado o disposto no art. 17 da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995.
Exemplificando: quando uma pessoa física vende uma fazenda, seu ganho de capital para efeitos de tributação pelo Imposto de Renda será calculado através da diferença entre o VTN da aquisição e o VTN da alienação.
Os valores dos VTNs, a seu turno, são as bases de cálculo de outro tributo: o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural – ITR. Ficam registrados no Documento de Informação e Apuração do ITR (DIAT), apresentado anualmente pelo proprietário do imóvel rural, titular de seu domínio útil ou seu possuidor a qualquer título.
Veja-se que a Lei 7.713/88 fala no “custo de aquisição corrigido monetariamente”, todavia, não menciona qual seria esse fator de correção. Tal tarefa acabou desempenhada pela chamada “Lei do Bem” (Lei 11.196/05), que, dentre várias disposições, traz fatores de redução aplicáveis ao lucro imobiliário, senão vejamos:
Art. 40. Para a apuração da base de cálculo do imposto sobre a renda incidente sobre o ganho de capital por ocasião da alienação, a qualquer título, de bens imóveis realizada por pessoa física residente no País, serão aplicados fatores de redução (FR1 e FR2) do ganho de capital apurado. (Vigência)
§ 1º A base de cálculo do imposto corresponderá à multiplicação do ganho de capital pelos fatores de redução, que serão determinados pelas seguintes fórmulas:
I – FR1 = 1/1,0060 m1, onde “m1” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;
II – FR2 = 1/1,0035 m2, onde “m2” corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.
§ 2º Na hipótese de imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, o fator de redução de que trata o inciso I do § 1º deste artigo será aplicado a partir de 1º de
janeiro de 1996, sem prejuízo do disposto no art. 18 da Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988.
Ora, nem bem o ganho de capital será toda a diferença entre o valor da aquisição e o da alienação – sendo apenas a diferença entre os VTNs respectivos –, nem bem a diferença nominal entre os valores comporá a base de cálculo do IRPF – devendo ser ainda multiplicada pelos fatores de redução respectivos até se chegar à grandeza a ser tributada.
Obtida a grandeza a ser tributada, é necessário encontrar a parcela da riqueza que deverá ser recolhida aos cofres públicos. A essa parcela dá-se o nome de “alíquota” e, no presente caso, ela variará de 15% (quinze por cento) a 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento), de acordo com os incisos do art. 21 da Lei 8.981/95:
Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas: (Redação dada pela Lei nº 13.259, de 2016)
I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais); (Redação dada pela Lei nº 13.259, de 2016)
II – 17,5% (dezessete inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais); (Redação dada pela Lei nº 13.259, de 2016)
III – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não
ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e (Redação dada pela Lei nº 13.259, de 2016)
IV – 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais). (Redação dada pela Lei nº 13.259, de 2016)
Salientamos que a tributação referida se dará em caráter exclusivo – apartado da declaração de ajuste anual (DIRPF) –, devendo ser recolhido o Imposto de Renda até o último dia do mês seguinte ao do recebimento de qualquer quantia.
Diversos outros aspectos podem envolver a tributação e a própria transação que constituirá o fato gerador do Imposto de Renda. Sendo assim, vale se manter informado e consultar um advogado antes de fechar qualquer negócio.