Introdução
Ser empreendedor no Brasil não é fácil. A alta carga tributária, as exigências regulatórias e a burocracia são desafios constantes para qualquer comerciante. Além disso, as oscilações econômicas podem tornar um setor mais ou menos competitivo, resultando em novos negócios competindo com os já estabelecidos ou até mesmo no fechamento de empresas com décadas de funcionamento.
A Importância do Ponto Comercial
Muitas empresas não são proprietárias dos estabelecimentos onde exercem suas atividades. Em casos como o de shopping centers, as lojas são locadas para diversas empresas comercializarem produtos e serviços variados. O local onde a empresa está instalada é crucial para o sucesso do negócio, sendo o “ponto” da empresa um importante asset no valuation daquela atividade comercial.
Contratos de Locação Comercial
Os contratos de locação de espaço comercial geralmente têm duração de cinco anos. Ao final desse período, a locação se encerra, salvo acordo contrário entre as partes. Muitas vezes, o ponto locado ao empresário valoriza-se devido a fatores externos ou pela própria atividade empresarial, tornando-o um ativo valioso.
Ação Renovatória de Locação
A ação renovatória de locação, prevista nos arts. 51 a 57 e 71 a 75 da Lei das Locações (Lei n.º 8.245/91), permite ao locatário renovar o contrato de locação por igual prazo, desde que cumpridos certos requisitos:
- Contrato por escrito e com prazo determinado.
- Prazo mínimo do contrato ou soma de prazos ininterruptos de cinco anos.
- Exploração do comércio no mesmo ramo por pelo menos três anos ininterruptos.
A ação deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, antes da data de finalização do contrato em vigor.
Requisitos e Provas na Ação Renovatória
A ação renovatória precisa ser instruída com:
- Prova do preenchimento dos requisitos.
- Prova do cumprimento do contrato de locação.
- Prova da quitação dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel.
- Indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação.
Se a locação era garantida por fiador, deve ser indicado o mesmo fiador ou um novo, com provas da respectiva idoneidade financeira.
Defesa do Locador
O locador pode contestar a ação com base nos seguintes pontos:
- O locatário não preenche os requisitos estabelecidos na lei.
- A proposta do locatário não atende ao valor locativo real do imóvel.
- Existência de uma proposta de terceiro em condições melhores que a do locatário.
- Exceções legais para não renovar a locação.
Consequências da Ação Renovatória
Se a locação for renovada, as diferenças dos aluguéis vencidos durante o processo serão executadas nos próprios autos e pagas de uma só vez. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição do mandado de despejo, concedendo 30 dias para a desocupação voluntária.
Considerações Finais
A ação renovatória é complexa e possui vários detalhes e exceções. É essencial buscar assistência técnica de um advogado para verificar as particularidades do caso e estudar a melhor forma de ingressar com a ação ou se defender dela.
Referência: LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA. DECADÊNCIA. Não observado o prazo legal, o locatário decai do direito de propor a ação renovatória. Inteligência do art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91. Sentença mantida. Recurso desprovido, com majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais nos termos do art. 85 § 11 do CPC. (TJ-SP 10366297520148260224 SP 1036629-75.2014.8.26.0224, Relator: Felipe Ferreira, Data de Julgamento: 30/11/2017, 37ª Câmara Extraordinária de Direito Privado, Data de Publicação: 30/11/2017)
