STJ ESTABELECE LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELOS ADQUIRENTES QUE DESISTIU DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA OU DE TORNOU INADIMPLENTE
Em recente decisão o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento de que a fixação de um percentual máximo para retenção de valores pagos, no caso de desistência de compra e venda de imóvel, não viola o princípio da liberdade de contratar.
No caso concreto analisado pela Corte Superior, deu-se provimento ao recurso especial interposto pelo Ministério Público de São Paulo, para definir o limite de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente que desistiu do negócio ou tenha se tornado inadimplente.
A ação coletiva de consumo foi ajuizada pelo MP de São Paulo, em face de duas imobiliárias que pactuavam nos contratos firmados, a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente, na hipótese de resolução do contrato, em razão da inadimplência ou desistência pelo consumidor.
A primeira instância julgou improcedente o pedido de limitação, argumentando que caso acolhido, haveria intervenção na liberdade contratual. Ocorre que, o STJ há muitos anos tem admitido a limitação da taxa de retenção por decisão judicial.
Anteriormente o STJ entendia que o percentual deveria ser definido de acordo com as particularidades do caso concreto, devendo corresponder a algo entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento).
No entanto, recentemente, a 2ª Seção alterou a orientação e passou a determinar que o percentual de retenção deveria ser em patamar fixo, o qual foi definido em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente para os contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018, que, de forma clara, previu que a pena não poderá exceder a 25% (vinte e cinco por cento).
Além disso, segundo a orientação da Corte, a fixação do percentual de retenção garantido ao vendedor abrange as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador.
Em suma, concluiu a Relatora Ministra Nancy Andrighi, que “superando-se o entendimento do acórdão recorrido de não ser possível limitar o percentual de retenção, deve-se julgar parcialmente procedente o pedido da ação coletiva de consumo de limitação do percentual de retenção por parte da recorrida na hipótese de desfazimento do contrato por iniciativa ou culpa do comprador, fixando-se o referido percentual em 25% (vinte e cinto por cento) dos valores, já abrangida a quantia paga pelo comprador a título de comissão de corretagem”.
Para melhor compreensão, colaciona-se a ementa do recurso Especial nº 1820330/SP, tratado neste artigo, julgado em 24/11/2020:
DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA.
1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor.
2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15.
3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem.
4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente.
5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade.
6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador.
7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020)
Sendo assim, o consumidor que tiver seus direitos violados, com cobrança de taxas exorbitantes, poderá buscar ajuda dos órgãos de defesa do consumidor ou de um advogado de sua confiança, que pleiteará junto ao Poder Judiciário o afastamento da abusividade das cláusulas contratuais.