POSSIBILIDADE DE LEILÃO DE BEM IMÓVEL INDIVISÍVEL EM COPROPRIEDADE
Um bem imóvel indivisível é aquele que não se pode fracionar sem que seja diminuído seu valor, alterada sua substância ou cause prejuízo do uso a que se destina. Podemos, com base nessa definição, ilustrar o conceito a partir de uma residência. Na prática, é possível dividi-la com a construção de paredes, por exemplo. Entretanto, ela será substancialmente alterada, seu valor será diminuído e possivelmente gerará prejuízo de uso ao bem.
Muitas vezes, a fim de alcançar o sucesso de uma execução judicial, é necessário penhorar bens imóveis indivisíveis, como casas e apartamentos. A medida expropriatória, contudo, enfrenta alguns percalços, como a copropriedade do bem que se busca leiloar.
A copropriedade, como o próprio nome já diz, é a existência do direito de propriedade em comum com outrem, também chamada de condomínio.
Fato é que, em que pese a disposição do artigo 843 do Código de Processo Civil, que prevê a reserva da quota-parte do coproprietário ou cônjuge alheio à execução no produto da alienação do bem, por vezes a penhora é obstada pelos magistrados, entendendo haver prejuízo a terceiro.
Ao julgar o REsp nº 1.818.926/DF, o Superior Tribunal de Justiça, foi provocado a decidir se, para que houvesse leilão judicial da integralidade de bem imóvel indivisível em copropriedade, era necessária a penhora do bem por inteiro ou se era bastante que esta recaísse sobre a quota-parte titularizada pelo devedor.
Inicialmente, o Tribunal rememorou que a possibilidade é legalmente prevista, contudo, “resguarda-se ao coproprietário alheio à execução o direito de preferência na arrematação do bem ou, caso não o queira, a compensação financeira pela sua quota-parte”.
Também entendeu que, nos casos como o do Recurso Especial julgado, é desnecessária a oposição de embargos de terceiro – meio próprio para impugnar execuções quando se é pessoa alheia ao feito, contudo que será prejudicada com o resultado processual- sendo possível que os coproprietários ou cônjuges prejudicados, ao serem intimados da penhora e alienação judicial, se manifestem nos próprios autos.
Por fim, o STJ sedimentou que a penhora não pode avançar sobre o quinhão do coproprietário, ficando restrita à parte que é titularizada pelo devedor.
Nesse sentido, resta clara a possibilidade da penhora sobre bem imóvel indivisível, sendo certo que a execução limitar-se-á à parcela que cabe ao devedor, devendo, em caso de leilão, o coproprietário ser restituído monetariamente no valor correspondente a seu quinhão, sob pena de violação
dos direitos de terceiro alheio à dívida.